| 第一部分：基本概况 南昌，取“江南昌盛”之意而得名，是江西省省会?地处江西省中部偏北，长江南岸赣江下游，滨临中国最大的淡水湖——鄱阳湖，东南面向著名的武夷山脉，东北直通道教名山龙虎山、三清山，西南遥望革命摇篮井冈山，北部毗邻避暑胜地庐山。全境以平原为主，东南平坦，西北丘陵起伏，总面积7400平方公里，人口408万，下辖南昌县、新建县、进贤县、安义县等四个县，东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、湾里区等5个区，以及南昌经济技术开发区?昌北区?、南昌高新技术产业开发区?高新区?和红谷滩新区。近几年来，南昌的经济和社会各项事业迅速发展，城市面貌发生了巨大的变化，1996年进入了全国综合实力50强城市的行列，1999年成为18个全国卫生先进城市之一。 南昌市地理位置优越，交通便利。京九、浙赣、皖赣、向乐4条铁路线越境而过。尤其是京九铁路开通后与浙赣线交汇，成为京九线上唯一的省会城市和我国铁路交通的又一个重要枢纽。市郊向塘有98股道的全国第二大货运编组站。水路可通赣江、抚河、锦江和鄱阳湖沿岸城镇及长江各口岸。民航可直达北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、珠海、海口等28个城市，全年起降1.1万架次。公路是三条国道的交汇处。境内公路全部成网，所有乡村公路均已修通，长途班车定时开往广州、深圳、湛江、珠海、厦门、武昌、温州及省内各地市。邮电通讯发达，建立了国际间通讯联系，市内程控电话可直拔许多国家和地区，是全省电讯枢纽和华东地区邮件转口中心。市内公共交通发达，供水、供电等公用基础设施完备，城市综合服务功能增强。 南昌属中亚热带湿润季风型气候，气候温和湿润、雨量充沛、日照充足，无霜期长，冰冻期短，四季分明，春末夏初天气温湿多雨，秋末冬初天气干爽而少雨雪。一年四季中，夏冬季长，春秋季短，冬冷夏热，秋燥春寒，一月平均气温4.9度?七月份平均气温29.7度?年降雨量1696.4毫米，降雨天数144天。年平均气温17.5度，极端最高温度为40.6度，极端最低气温-9.7℃。 第二部分：经济发展概况 2003年南昌国民经济持续快速增长。全年实现生产总值(GDP)641.02亿元，按可比价格计算，比上年增长15.5%。其中：第一产业增加值52.82亿元，比上年增长4.4%；第二产业增加值324.16亿元，增长18.9%；第三产业增加值264.04亿元，增长13.1%。财政收入增势良好。全年全市财政总收入76.47亿元，比上年增长22.9%，地方财政一般预算收入31.41亿元，比上年增长22%，其中，增值税4.63亿元?增长18.5%；营业税11.89亿元，增长33.3%；契税2.81亿元，增长82.6%。在地方财政一般预算收入中，县区财政收入对全市地方财政增长的贡献率达到53.7%。全年地方财政支出39.59亿元，比上年增长15.5%。 工业领域继续通过体制、机制和技术创新，产业结构优化升级，朝着打造现代制造业重要基地方向，促进“园区经济增旺、支柱产业增强、改制步伐增快、上市企业增加”，生产保持了高速增长的态势。全年实现规模以上工业增加值129.76亿元，比上年增长30.2%。其中，轻工业增加值59.5亿元，增长29.7%；重工业增加值69.9亿元，增长30.6%。全年规模以上工业总产值407.56亿元，增长24%。工业生产产销衔接良好，经济效益总体水平大幅提高。全年规模以上工业企业产品销售率达到98.4%。工业企业经济效益综合指数为138.96%，比上年提高14.9个百分点。工业企业实现利润22.71亿元，比上年增长53.2%；实现税金34.63亿元，增长17.7%。其中，国有及国有控股工业企业实现利润17.43亿元，增长48.4%，占工业利润总额的76.8%；实现税金30.27亿元，增长16.3%，占工业税金总额的87.4%。 建筑业生产全面增长。2003年，全市建筑企业全年完成施工产值118.08亿元，比上年增长67.3%；施工面积2297万平方米，增长1.96倍；竣工面积637万平方米，增长77%。建筑企业组织结构逐步向技术密集、管理密集、资金密集相结合的方向调整，市场竞争力不断增强，经济效益继续提高。按施工产值计算的全员劳动生产率达到人均达8万元，比上年提高6.0%。 投融资体制改革不断深化，固定资产投资总量再创历史新高。全年完成全社会固定资产投资235亿元，比上年增长67.9%，增幅比上年提高26.5个百分点。其中：国有及其他经济类型单位完成投资189.29亿元，增长92.6%；城乡集体投资21.1亿元，增长6.6%；城乡私人投资9.23亿元，增长15.3%。投资结构进一步改善，民间投资加速启动。在固定资产投资总额?月报口径，下同?中，基本建设投资95.37亿元，增长1.17倍，占全市固定资产投资总额的比重为50.4%；更新改造投资33.91亿元，增长48.0%，比重为17.9%；房地产投资60.01亿元，增长73.1%，比重为31.7%。从产业投向看，第一产业投资0.15亿元，比上年下降24.1%；第二产业投资45.5亿元，比上年增长89.2%，其中工业投资增势强劲，完成投资45.15亿元，增长89.2%；第三产业投资143.65亿元，增长93.5%。三次产业的投资比例为0.1?24.0?75.9。从投资主体看，国有经济投资88.72亿元，占全市固定资产投资的比重为46.9%；外商及港澳台投资25.28亿元，比重为13.4%；民间投资75.30亿元，比重为39.8%。 第三部分：房地产发展概况 据统计，在全国35个大中城市中，南昌市房屋销售价格涨幅排名第13位，土地交易价格涨幅排名第10位，房屋租赁价格涨幅排名第11位。住宅投资继续升温，2003年南昌市房地产市场在经历了非典等一系列不利因素后，仍高奏凯歌，2003年南昌市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积254.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。这反映房地产市场消费潜力巨大。去年南昌市国民经济保持15.1%的高速增长，南昌市经济发展前景良好。同时由于房地产业发展较晚的原因，南昌市商品房价格起点低，价格上涨空间大，加上股市资金需要寻找新的投资渠道，房地产业回报较高自然成为投资的首选，住宅投资具有良好的市场基础。目前，南昌住宅投资年赢利在15%左右，大大高于其它行业的投资回报率。 南昌经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重约三分之一，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因主要是市委、市政府“拉大城市框架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房的热销也刺激了投资的加温。城市化进程的加速为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到2010年，南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住房的需求量。 根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，南昌房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。总而言之，在未来的几年里，南昌的房地产市场将会延续上年的发展势头，会有一个较大幅度的增大。 第四部分：市场概况简述 南昌地处江西省中心地带，是全省的经济中心，对全省各地的发展都具有较大的影响力。江西全省的中央空调市场中，江西省中央空调的市场分布是以南昌为中心，东、南、西、北四个区域的发展水平都不一样。其中以萍乡、宜春为代表的赣西地区，在近段时间内市场增长迅速，业内人士纷纷看好这片区域；赣东、赣北地区整体情况差不多，稍稍落后赣西一点；而地域面积最广的赣南地区恰恰落在最后，成为各个厂家重点培育的市场。也正是由于南昌对全省市场具有比较明显的辐射作用，各个工厂都是将南昌作为根据地，设立省级管理机构。 南昌是中国传统的革命老区，在过去的一段时间内，整体的经济发展情况也比较缓慢，各项市政建设增长也同样比较缓慢。不过，随着近几年来江西地区投资环境的不断优化，经济增长的速度已列中部六省首位，其中，南昌的经济发展水平更始逐年递增。近几年来，南昌提出了把城市建设成为新时期的“英雄城”、“花园城”的口号，因此，城市建设的投入大大增加，这从如今遍布南昌大街小巷的各种工程制图店中也可以看出。城市建设的加快，一大批工程项目的上马，也带来了中央空调市场的兴起。业内人士表示，今后的两三年内，将是中央空调市场的一个大跃进的时期。 由于市场的增长迅速，发展潜力巨大，国内大部分中央空调企业都涌入江西，纷争这块极具潜力的市场，据了解，在南昌就有四十余个品牌积聚于此，可以看出，市场的竞争肯定是异常激烈，有些专业人员评价市场还是缺乏一定的规范性。经济的落后使中央空调的价格一直处于比较低的状态，用户在选用的时候很大的程度上还是取决于价格，这样，一些在价格上有着优势的企业在南昌还是有一定的生存空间。据不完全统计，2003年南昌地区的中央空调市场容量在2亿左右，整个市场呈现了一个金字塔的形态。其中，约克、麦克维尔、开利、特灵、顿汉布什等依靠了自身的传统优势，在市场中保持了很高的占有率，处在塔尖的位置。 另外，美的、格力、海尔等企业依然表现出国产品牌领跑者的风范，发挥出自身产品的优势，在市场中也保持了较快的增长速度。一些中小企业对南昌市场十分重视，依靠自身的努力，也能够占到一小部分市场的份额。 目前，中央空调产品的需求主要还是集中在政府以及一些企业项目中，即使如此，受消费观念的影响，中央空调在当地的消费也不是很多，比如南昌市政府大楼项目中还是全部选用了家用分体挂机和柜机。 从南昌的机型消费上来看，模块机组以其技术简单、灵活方便以及价格上的优势受到了用户的垂青，因此在机型结构中占到了大部分份额，例如泰豪、盾安等品牌一度凭借其在模块机市场中市场份额，成为南昌市场中的活跃品牌。 南昌地区虽然人均收入水平并不是很高，但是其在餐饮娱乐业上的支出就占据了整体收入的较大部分，而在这些商业场所中，风管机凭借安装方便、运行简单等特点受到了业主的青睐，也成为中央空调市场中的主力机型。 冷媒型机组产品由于价格较高，因此在南昌的接受程度不是很高，与其在华东地区的高普及率存在较大差距，但是随着一批由于以此类机型为主推产品的品牌加大在南昌市场的投入，众多业内人士也纷纷表示了对其在未来市场中的看好。 此外，由于南昌地区的消费水平、意识的限制，家用小型中央空调产品在南昌还出于萌芽时期，“精装修房”的概念在当地基本还是一片空白。 作为全国有闻名的中药材大省的江西，中医药行业在全省经济中占据着相当重要的地位。因此，这也为一些以净化空调为主要产品的品牌提供了广阔的生存发展空间，比如台佳在南昌就一直致力于在洁净空调市场的发展。 除市场竞争带来的低价格外，南昌地区的付款方式也比较苛刻，这也造成经销商需要为用户垫资，这也在某种程度上也使得当地经销商的生存发展有了较大压力，因此他们的实力也一直得不到壮大，从而出现了在某些项目较大的工程被外省经销商抢走的情况。由于目前市场的不规范，南昌市场上的中央空调价格混乱，造成经销商对于品牌的忠诚度降低，在南昌市场上基本没有独家经销商，有的经销商则是从家用机渠道上转型而来，技术、售后的实力还不是很强，这样就给各个厂家带来了管理、技术支持上的压力。不过，伴随着市场的增容，各个品牌都在积极发展专业的经销商，给予他们完善而全面的技术支持和售后服务，不断加强他们的? |
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