新建商品房交易主要带来家电的新增需求。如果市场上的房屋全部以现房进行交易，那么判断家电与房屋销售的关系就变得相对简单，但实际上我国的新房交易以期房为主。期房从预售到交付通常需要1~2年，因项目不同而有别，叠加消费者本身购买家电的决策周期、家电自身渠道库存等影响，给我们研究房地产与家电销售之间的关系造成了困难。我们通过观察销量增速和计量建模对比验证，得到了上述结论。

    有别于市场的观点

    就空调增速拐点和需求来说，对房地产滞后期的不同认知将产生预期差。一种流行的观点认为，家电滞后于地产大约3个季度。由于新房销售增速高点出现在2016.04，尤其是2016.10房地产行业重磅调控政策密集出台后回落的更快，那么推后来看，从2017Q2开始，房地产对空调需求的拉动作用将减弱。我们不认可这种观点：

    一方面，新房单月销售面积从2015年以来持续保持同比正增长，这意味着最终对空调的需求绝对量也在不断增长，即总量上来看房地产对空调需求的拉动作用并未减弱。

    另一方面，我们参考新房销售滞后3个季度还是5个季度来预测2017.08~2018.03的空调销售走势结果有别。由于滞后5个季度的房地产销售增速在2017.08~2018.03区间高于滞后3个季度的情景，所以如果按照新房滞后3个季度的增速走势进行判断，我们预计2017.08~2017.12空调内销量YoY-10%，2017全年YoY+31%，2018Q1内销量YoY-7%；

    如果按照新房滞后5个季度销售走势判断，那么对应2017.08~2017.12空调内销量YoY+11%，2017全年内销量YoY+40%，2018Q1内销量YoY+5%。

    爱迟来，但不缺席

    新房交易引致需求是家电新增需求的主要构成。回顾此前报告，我们将家电内需拆分为更新需求和新增需求。更新需求，即家里原来就有家电但需要更新换代，可能是因为原有家电产生故障，也可能是因为技术进步创造了能更好满足生活需要的新式家电。新增需求，又可以进一步划分为2类：1）新建住房带来的需求，这也是我们接下来讨论的重点；2）家电的添置，随着生活水平提高，购买数量更多的家电。

    期房交房延迟导致家电需求的释放滞后于房地产销售本身。如果市场上的房屋全部以现房进行交易，那么判断家电与房屋销售的关系就变得相对简单，但实际上我国的新房交易以期房预售为主。根据国家统计局数据，从2005年到2010年，期房在商品住宅交易面积中的占比从57%提高至77%，2011年至2016年稳定在77%~78%之间。期房的交付时间滞后于预售，由此引致家电需求的释放滞后于期房销售本身。

    期房从预售到交房的周期有长有短，通常1~2年。这是因为，在不同地区政府批准预售的标准不同，有的城市需要项目主体结构封顶，有的城市只需要施工进度达到“正负零”即可申领预售许可证，还有些操作不规范的开发商可能无证提前销售；此外，项目规模大小、开发商实力不同、天气因素等等也会影响施工进度。根据我们调查统计，一般新建住宅项目交房周期在1~2年。

    其他一些因素也会影响家电对地产的滞后期。比如，销售房屋精装修的影响：低配版的精装修可能只是“四白落地”（粉刷墙壁+地面铺砖），没有购买空调、洗衣机等家电；但高配版的“软装”就包含了空调、洗衣机等，这会使家电购买时间比交房提前。又如，在中国北方秋冬季无需空调，这样的家庭可能会在入夏后才购买空调。此外，还有商家促销、气候变化等也会影响消费者购买家电的时机。

    迟来多久？空调滞后于房地产销售约5个季度

    根据历史数据统计规律，空调大约滞后于新房销售5个季度。对比新建商品住宅和空调内销出货量的增速图，我们发现新房滞后约5个季度和空调内销增速曲线在主要趋势上表现较为一致。

    在增速图中，2007~2010年期间，看似房地产与家电销售增速基本上同步（或滞后1Q），反而地产滞后5个季度的增速却显得不匹配。对此，我们认为可能有这样几方面的原因：

    1）2008-2010年间中国经济有着特殊的历史背景，造成了空调和地产销售增速表现为同步的“巧合”。2008年国际金融危机爆发，对中国经济产生了大的负面影响，2008年国内房地产市场出现了调整，同时空调的内销也出现负增长，本应因之前地产高增长带来的空调销售增长未能实现，在增速图中表现为同时下降。由于我国政府积极应对，2009年中国整体经济恢复了增长，叠加“家电下乡”政策在全国范围内启动，空调、房地产都在2008年的低基数上取得了高增长，在增速图中表现为同时上行。这一增长过程延续到了2010年。

    2）2007~2010年期间，现房相对期房来讲，对空调销售的影响力仍比较高，也可能是部分原因。根据国家统计局数据，从2005年~2010年，期房在商品住宅交易面积中的占比从57%提高至77%。这段时间现房占比略高，因此由于期房带来的空调滞后于地产的周期并不像2011年及以后那么明显。同时，该时期空调尚处于低普及程度阶段，存量少、更新需求占比小，以新增需求为主，因此地产对空调新增需求贡献高，波动联系更紧密。

    我们用计量建模也得出了同样的结论。通过空调内销量和新建商品住宅销量的回归模型，我们发现新房滞后约5个季度的拟合效果最好（见下图表）。

    爱有多深？新房对空调内销贡献3~4成

    根据我们测算，由于新建商品房引致的空调新增需求在内销中占比约为30%~40%。历年房地产对空调内销的贡献比例见下图。

    计算办法及假设条件如下：

    1）根据国家统计局公布的新建商品住宅销售面积和当年对应的套均面积，换算得出当年销售的新建商品住宅套数；

    2）假设空调购买滞后于新建商品住宅5个季度；

    3）新建商品住宅对空调的需求为套均2.1台。

    数据表明，空调的新增需求中，添置需求仍占一定比重。在此前报告《掀开空调的天花板》中，我们曾以另一种思路测算过空调的新增需求，下面的图表对比了此前模型测算的新增需求和由住房引致的新增需求，两者的差值即代表了添置需求。未来，随着空调普及率和保有量的提升，添置需求将减少。

    预期差：2017H2~2018Q1，房地产对空调需求的拉动并未减弱

    就空调增速拐点和需求来说，因房地产滞后期的不同认知进行预判将产生预期差。一种流行的观点认为，家电滞后于新房销售大约3个季度。由于新房销售增速高点出现在2016.04，尤其是2016.10重磅调控政策密集出台后回落的更快，那么推后来看，到2017Q2开始，房地产对空调需求的拉动作用将减弱。我们则认为并非如此，由于滞后5个季度的房地产销售增速在2017.08~2018.03区间高于滞后3个季度的情景，所以我们比之预期可以更乐观些。新房单月销售面积持续保持同比正增长，就意味着最终对空调需求的绝对量也在不断增长，房地产对空调需求的带动，将在接下来几个季度里继续发挥作用。从2017H2开始，我们看到2016年至今售出的新房将逐步进入交付期，对空调的需求形成了有力支撑，因而2017H2虽然基数高了，但增速回落趋势有望好于预期，对2018Q1的空调销售也可以更乐观些。

    参考地产滞后3个季度还是5个季度来预测2017.08~2018.03空调的销售走势结果有别。我们测算，如果按照新房滞后3个季度的增速走势进行预测，我们预计2017.08~2017.12空调内销量YoY-10%，2017全年YoY+31%，2018Q1内销量YoY-7%；如果按照新房滞后5个季度销售走势判断，那么对应2017.08~2017.12空调内销量YoY+11%，2017全年内销量YoY+40%，2018Q1内销量YoY+5%。

    值得注意的是，本文的讨论围绕基础需求展开。在具体的季度，空调的销量还受到天气、厂商出货政策等因素的影响。